Im März 2013 hat die Schweizer Stimmbevölkerung einer Teilrevision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) zugestimmt. Die Gesetzesbestimmungen sind seit dem 1.5.2014 in Kraft mit einer 5-jährigen Frist für die Anpassung der kantonalen Richtpläne.
Wenn Land eingezont wird, erfährt es in der Regel eine Wertsteigerung (Landwirtschaftsland CHF 3-10 pro m2, Gewerbe- und Industriebauland CHF 400 m2, Wohnbauland CHF 500-3000 m2). Weil die Wertveränderung ohne Zutun des Eigentümers geschieht, spricht man von einem planerischen Mehr- oder Minderwert. Die Planungsvorteile sind gemäss Bundesrecht seit dem 1.5.2014 mit einem Satz von mindestens 20% auszugleichen. Vormals war ein allfälliger Ausgleich von Vor- und Nachteilen den Kantonen überlassen und nur teilweise umgesetzt. Es kam häufig vor, dass im Rahmen von sogenannten städtebaulichen Verträge der Schuldner sich an Grünanlagen, Velowegen oder öffentlichen Plätzen bis zu einer Abgabe von 50% beteiligte. Mit der Möglichkeit die Abgabe bei 20%-40% zu fixieren, werden solche Verträge in Zukunft zwar noch möglich sein, wohl jedoch weniger vorkommen.
Die Ausgleichszahlung wird nicht sofort fällig (wer könnte sich dies zu diesem Zeitpunkt auch leisten), sondern erst bei der Überbauung des Grundstücks (bei den antizipierten Kosten für ein Bauprojekt im Hinterkopf behalten, ob und in welcher Höhe die Mehrwertabgabe noch zuschlagen könnte) oder dessen Veräusserung. Dies gilt mindestens für Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden, zudem ist der Kanton frei auch bei Umzonung (Zuweisung zu einer anderen Bauzone z.B. Industriebauland zu Wohnbauland) oder Aufzonung (z.B. einer zwei- in eine dreigeschossige Zone) eine Mehrwertabgabe zu verlangen. Bei Schenkungen und Erbschaften wird die Mehrwertabgabe aufgeschoben analog der Grundstückgewinnsteuer. Eine Ausnahme davon ist jedoch der Kanton Aargau, wo eine Schenkung die Mehrwertabgabe auslöst. Ob dies jedoch vertretbar ist im Sinne von Art. 12 Abs.2 StHG (GGSt, die Besteuerung wird aufgeschoben bei Schenkung) wird sich noch zeigen müssen.
Sowohl die Mehrwertabgabe nach Art. 5 RPG als auch die Grundstückgewinnsteuer nach Art. 12ff. des StHG beziehen sich auf die Wertvermehrung des Grundstücks als Steuerobjekt sowie den Grundeigentümer als Steuersubjekt. Da es zu einer Doppelbesteuerung kommen könnte, wird mit Hilfe der Aufwendungsmethode, die Mehrwertabgaben, welche als Anlagekosten gelten, bei der Grundstückgewinnsteuer wie wertvermehrende Investitionen in Abzug gebracht. Sollte bei Liegenschaften im Privatvermögen der Anschaffungswert plus Anschaffungskosten und Mehrwertabgabe höher sein als der Verkaufserlös, so bleibt die Differenz steuerlich unberücksichtigt. Anders verhält es sich wenn derselbe Fall bei einer Liegenschaft im Geschäftsvermögen vorliegt, denn hier kann der Verlust im Rahmen der Gewinnsteuer gem. Art. 10 Abs. 1 lit. C StHG abgesetzt werden.
Vom Wert nach Neueinzonung in Wohnzone (erschlossen) können der ursprüngliche Wert als Landwirtschaftsland sowie die Erschliessungskosten/Gestehungskosten (z.B. Abbruch Altbauten, Kosten für Studien) in Abzug gebracht werden.
Bei der Mindestmehrwertabgabe von 20% handelt es sich um eine Untergrenze, welche nach oben relativ offen ist. So wurde auch schon 60% Mehrwertabgabe vom Bundesgericht gutgeheissen, was zusammen mit der Grundstückgewinnsteuer bei 80% landet. Bei kurzer Haltedauer wäre sogar eine noch höhere Belastung denkbar, jedoch fraglich, ob noch zulässig. Die meisten Kantone folgen der Vorgabe des Gesetzgebers und veranschlagen eine Mehrwertabgabe auf Einzonungen von 20 bis 30%, lediglich einige wenige Kantone schwenken aus (GR 20-50%, BS 50%, BE 20-50%).
Da das kantonale Recht eine Solidarhaftung des Erwerbers vorsehen kann, ist es wichtig beim Kauf einer Liegenschaft einer kürzlichen Einzonung und der damit verbundenen Mehrwertabgabe Beachtung zu schenken.
Im Kanton Zürich ist das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) geplant aber bislang noch nicht rechtskräftig. Der Mehrwert soll aus der Differenz des Landwerts mit und ohne Planungsmassnahmen, abzüglich Gestehungskosten wie Abbruchkosten, Altlastenentsorgung, Kosten für Erschliessung und planerische Aufwände im öffentlichen Interesse zusammensetzen. Die Abgabe beträgt für Neueinzonungen 20% (zu Gunsten des Kantons). Mehrwerte aus Auf- und Umzonung sollen kommunal, also auf Gemeindeebene zwischen 0 und 40% betragen können und vollständig den Kommunen zu Gute kommen. Anders als bei der Grundstückgewinnsteuer erfolgt gemäss der Weisung nur eine Mehrwertabgabe bei zivilrechtlichen Handänderungen und nicht bei wirtschaftlichen Handänderungen. Die rechtskräftig festgesetzte Mehrwertabgabe wird im Grundbuch vermerkt zudem hat der Kanton ein gesetzliches Pfandrecht. Verjährung 15 Jahre nach Fälligkeit. Es wird für Auf- und Umzonungen beabsichtigt bei Mehrwerten unter CHF 100'000 keine Abgabe zu erheben ebenso können die Gemeinden bei Flächen unter 2000 m2 von einer Erhebung absehen. Für neues Bauland gilt eine Freigrenze (Schwellenwert) von CHF 30'000.
Im Kanton Aargau beträgt die Abgabe für Neueinzonungen grundsätzlich 20% (davon 10% an den Kanton), kann jedoch von den Gemeinden bis auf höchstens 30% erhöht werden (die Differenz geht an die Gemeinde). Die Bagatellgrenze liegt bei Mehrwertabgabe < CHF 5’000. Auch im Aargau erfolgt nach Rechtskraft der Genehmigung der Raumentwicklung eine Meldung ans Grundbuchamt mit entsprechendem Vermerk der Mehrwertabgabepflicht im Grundbuch. Entgegen der restlichen Schweiz wird auch die Schenkung als Veräusserung angesehen.